Formación para compradores de vivienda, 3.ª parte: Financiación y proceso de compra
Preaprobación, conceptos básicos sobre hipotecas, gastos de formalización, plazos y qué esperar hasta la formalización.
En solo unos minutos, comprenderás los pasos básicos desde la precalificación hasta el cierre, la diferencia entre precalificación y preaprobación, los términos hipotecarios más habituales y las principales categorías de gastos, para que puedas planificarlo todo con antelación y evitar sorpresas.
Empieza por aquí: el objetivo es que haya menos sorpresas
Esta página ofrece una visión general práctica de lo que ocurre una vez que empiezas a hablar con las entidades crediticias y te preparas en serio para la compra. No se trata de asesoramiento jurídico ni financiero, y los requisitos exactos varían en función de la entidad crediticia, el tipo de préstamo y la vivienda o el programa concreto que elijas.
Si vas a comprar una vivienda sujeta a restricciones en la escritura, es importante que seas organizado y que respondas con rapidez, ya que los plazos y los requisitos de documentación pueden cambiar rápidamente.
Paso 1: Precalificación frente a preaprobación (¿Cuál es la diferencia?)
Estos términos suelen utilizarse indistintamente, y su significado exacto puede variar según la entidad crediticia. La diferencia fundamental radica en qué parte de tu información financiera se ha verificado.
Precalificación
La precalificación suele comenzar con una solicitud de préstamo. Muchas entidades crediticias consultarán tu historial crediticio y revisarán tus justificantes de ingresos para ofrecerte una estimación de lo que podrías permitirte. Esto puede resultar útil para planificar, pero es posible que no incluya una verificación completa de tus activos ni una revisión de la solicitud por parte del departamento de riesgos.
Preaprobación
La preaprobación suele implicar un análisis más exhaustivo de tu perfil financiero. La entidad crediticia comprueba tus ingresos, tus deudas, tu historial crediticio y tus activos. En algunos casos, este análisis más detallado puede realizarse una vez que hayas firmado el contrato, dependiendo del procedimiento de la entidad crediticia.
La preaprobación te permite tener una idea más clara de tu rango de precios y de tu cuota mensual, y refuerza tu posición cuando estés listo para dar el paso.
Preguntas que debes hacer a tu entidad crediticia
Detalles del proceso: ¿Qué tareas concretas conlleva su precalificación o preaprobación?
Pasos de verificación: ¿Qué documentos adicionales se necesitan para obtener la preaprobación completa?
Validez de la carta: ¿Durante cuánto tiempo seguirá siendo válida mi carta de preaprobación o precalificación?
Cambios en la autorización: ¿Qué acciones financieras concretas (nuevas deudas, cambios laborales) podrían afectar a mi situación?
Paso 2: Conceptos básicos sobre hipotecas (resumen en lenguaje sencillo)
Una hipoteca es un préstamo que se utiliza para comprar una vivienda. Se va pagando a lo largo del tiempo, normalmente mediante cuotas mensuales.
Términos hipotecarios habituales que oirás
Capital: La cantidad total de dinero que pides prestada al prestamista.
Interés: La comisión que se paga al banco por pedir dinero prestado, que suele expresarse en forma de porcentaje.
PITI: Abreviatura de «capital, intereses, impuestos y seguro» (tu cuota mensual «total»).
Depósito en garantía: una cuenta gestionada en la que se ingresan los fondos destinados al pago de tus impuestos y seguros como parte de tu pago.
Pago inicial: El importe en efectivo que se abona por adelantado en el momento de la formalización de la compraventa, como parte del precio de compra de la vivienda.
Tipos de préstamos habituales (visión general)
Las opciones de préstamo varían según la entidad crediticia y la situación del comprador. Muchos compradores oyen hablar de:
Hipotecas a tipo fijo: el tipo de interés se mantiene constante durante toda la vigencia del préstamo.
Hipotecas de tipo variable (ARM): el tipo de interés puede variar tras un periodo inicial.
Es posible que haya otros productos de crédito disponibles, en función de los requisitos de elegibilidad y de la oferta de las entidades crediticias.
Una entidad crediticia puede explicarte qué opciones se ajustan a tu situación y qué ventajas e inconvenientes debes tener en cuenta.
Paso 3: Gastos de cierre (qué hay que tener en cuenta)
Además de la entrada, la mayoría de las compras conllevan gastos de formalización. Estos varían según la transacción, pero suelen incluir conceptos como:
Comisiones del prestamista: Gastos derivados de la tramitación de tu préstamo, incluidas las comisiones de apertura y de evaluación.
Título de propiedad y formalización: Gastos correspondientes al seguro de título de propiedad y a los servicios profesionales que gestionan la formalización de la compraventa.
Conceptos pagados por adelantado: pagos por adelantado del seguro de vivienda, los intereses hipotecarios y los depósitos iniciales en la cuenta de garantía bloqueada.
Inspecciones y tasaciones: Gastos derivados de las evaluaciones profesionales del estado y el valor de mercado de la vivienda.
Consejo profesional: Ponte en contacto con una entidad crediticia con antelación para obtener una carta de precalificación y solicita un presupuesto inicial de los gastos de cierre. Esto te ayudará a planificar el «dinero en efectivo necesario para el cierre», aunque ten en cuenta que es posible que la lista anterior no incluya todos los gastos finales.
Importe en efectivo para el cierre: La cantidad total de dinero que debes llevar a la cita de cierre. Esto incluye tu pago inicial más todos los gastos de cierre, menos cualquier depósito de garantía que ya hayas abonado.
Paso 4: El proceso de compra de una vivienda (qué puedes esperar)
Cada transacción es diferente, y tu calendario particular variará en función de tus objetivos y del mercado local. El factor más importante que puedes controlar es la organización: mantener un expediente completo y responder con rapidez a las solicitudes suele reducir los retrasos.
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Elabora tu presupuesto y tu carpeta de comprador para conocer tu rango de precios y organizar tus documentos
Solicita los informes de crédito y resuelve cualquier error o problema en una fase temprana del proceso
Habla con una entidad crediticia para obtener una precalificación y conocer tus opciones de financiación.
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Consulta los anuncios y aclara los requisitos específicos de las viviendas que te interesan
Envía los documentos necesarios antes de la fecha límite (o fechas límite) para garantizar que se tenga en cuenta tu solicitud.
Cuando encuentres la vivienda adecuada, recurre a profesionales para preparar y presentar una oferta competitiva.
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Plazo de inspección para evaluar el estado de la vivienda (si procede)
Tasa de tasación que suele exigir la entidad crediticia para verificar el valor de la vivienda
Condiciones definitivas del prestamista y cualquier documentación de última hora necesaria para la aprobación del préstamo
Información de cierre y firma para formalizar la compra y recibir las llaves
Consejo de experto: Aunque las dos primeras fases pueden durar todo el tiempo que necesites, la fase de «Bajo contrato» avanza rápidamente. La mayoría de las transacciones suelen cerrarse en un plazo de entre 30 y 45 días una vez que se acepta la oferta.
Errores habituales que ralentizan el proceso de compra
Documentos incompletos: la presentación de documentos a los que les faltan páginas, lo que puede provocar retrasos.
Preguntas de última hora: esperar a que se acerque la fecha límite para preguntar sobre los requisitos específicos de un programa.
Oportunidades perdidas: No presentar una oferta o una solicitud para una vivienda que se ajuste a tus necesidades.
Confusión sobre el estado: confundir una precalificación inicial con una preaprobación de un prestamista totalmente verificada.
Presupuesto limitado: planificar únicamente el pago de la hipoteca y pasar por alto los gastos de la comunidad de propietarios, los impuestos y el seguro.
Movimientos financieros: transferir dinero entre cuentas sin dejar un registro documental claro para tu entidad crediticia.
Qué ocurre tras el cierre (resumen general)
La compra no es el final del proceso, sobre todo en el caso de las viviendas sujetas a restricciones en la escritura. Tras el cierre, pueden existir obligaciones continuadas relacionadas con:
Normas de ocupación: Debes vivir en la vivienda como residencia principal, de acuerdo con la restricción de la escritura.
Cumplimiento continuo: Prepárate para las revisiones anuales o los trámites de verificación que exija tu programa.
Restricciones a la reventa: Infórmate sobre la fórmula o las normas específicas que se aplicarán cuando decidas vender tu vivienda.
Si vas a adquirir una vivienda sujeta a restricciones en la escritura, asegúrate de conocer bien las restricciones que se aplican a la vivienda concreta que vas a comprar.
Plan de acción
Ahora que ya conoces los conceptos básicos sobre financiación, costes y plazos, sigue unos pasos prácticos para mantenerte organizado y avanzar a tu propio ritmo.
Habla con una entidad crediticia sobre la diferencia entre la precalificación y la preaprobación, y pregúntales qué necesitan concretamente de ti para elaborar un plan de preaprobación.
Solicita una estimación aproximada de tu cuota mensual (PITI) y de las distintas partidas de los gastos de formalización, para que puedas empezar a planificar el importe total que necesitarás para cerrar la operación.
Si estás interesado en adquirir una vivienda sujeta a restricciones en la escritura, completa cuanto antes la formación para compradores de vivienda y mantén tu carpeta de comprador bien organizada a medida que avanzas en el proceso.
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