La búsqueda, 3.ª parte: Desde la firma del contrato hasta el cierre + Tras la compra
Cómo mantenerse organizado durante el proceso de formalización de la compraventa y comprender las responsabilidades a largo plazo que conlleva la propiedad sujeta a restricciones en la escritura.
En solo unos minutos, comprenderás los pasos clave que hay entre el momento en que se acepta la oferta y el momento en que recibes las llaves, qué factores pueden afectar a tu calendario y qué puedes esperar una vez que te hayas mudado.
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Introducción
Una vez que se acepte tu oferta, el proceso no ha terminado. Las compras sujetas a restricciones en la escritura suelen incluir pasos adicionales relacionados con los requisitos de elegibilidad, los requisitos del programa y el cumplimiento a largo plazo. La mayoría de estos pasos son fáciles de gestionar si sabes qué esperar y te mantienes organizado.
Esta página te ofrece una guía sencilla, en un lenguaje claro, que abarca desde la firma del contrato hasta el cierre de la operación, además de los aspectos básicos de lo que ocurre tras el cierre para los propietarios de viviendas sujetas a restricciones en la escritura.
Paso 1: Gestionar la fase inicial del contrato
Una vez que hayas firmado el contrato, lo habitual es que trabajes en varias frentes a la vez para sacar adelante la compra:
Revisión del programa: El administrador llevará a cabo una comprobación final de los requisitos para confirmar que cumples con ellos.
Finalización por parte de la entidad crediticia: Tu entidad crediticia completará el proceso de evaluación para emitir la aprobación definitiva del préstamo.
Hitos del contrato: Las etapas habituales, como las inspecciones y la tasación, se llevarán a cabo de acuerdo con las fechas establecidas en tu contrato.
Tu objetivo es responder con rapidez, garantizar la coherencia de los documentos y evitar cambios importantes que puedan retrasar la aprobación.
Paso 2: Ten en cuenta que habrá más etapas de revisión y aprobación
Dado que estas viviendas están sujetas a normas especiales, el administrador del programa debe realizar comprobaciones adicionales antes de que se pueda formalizar la compraventa. Estos requisitos varían según el programa, pero suelen incluir:
Revisión final de los requisitos: El administrador del programa puede realizar una última comprobación para confirmar que tu unidad familiar, tus ingresos, la ocupación de la vivienda y otros requisitos siguen cumpliendo con la normativa.
Cumplimiento del contrato: Puede que sea necesario revisar las condiciones del contrato para confirmar que se ajustan a los requisitos del programa, incluidos los límites máximos de precio, cuando proceda.
Formularios y declaraciones obligatorios: Es posible que tengas que cumplimentar formularios finales, declaraciones informativas o declaraciones relacionadas con la restricción de la escritura o el programa.
Coordinación del programa: Si el programa requiere financiación u otras autorizaciones, confirma qué trámites deben completarse antes del cierre.
Si falta algún dato, normalmente se produce un retraso, pero no un problema permanente. La clave está en reaccionar con rapidez y facilitar toda la información necesaria.
Paso 3: Mantén todo en orden durante el proceso de evaluación de la entidad crediticia
El proceso de evaluación crediticia puede resultar agotador, ya que las entidades crediticias pueden solicitar documentos más de una vez o plantear preguntas de seguimiento. Entre las solicitudes más habituales de las entidades crediticias se incluyen:
Verificación del pago inicial: Prepárate para demostrar la procedencia exacta y el recorrido de los fondos destinados al cierre de la operación.
Actualizaciones sobre los ingresos: Presenta las últimas nóminas o cartas de verificación de empleo, según se te solicite.
Aclaración sobre los ingresos: Documenta cualquier transferencia de importe elevado o inusual entre tus cuentas bancarias.
Historial de la cuenta: Ten a mano todos tus extractos bancarios completos, incluidas todas las páginas de cada extracto mensual.
Consultas de crédito: Explica cualquier actividad crediticia reciente o cualquier cambio en tu informe de crédito.
Consejo: Evita realizar cambios financieros importantes durante este periodo. Contraer nuevas deudas, realizar compras de gran cuantía o cambiar de trabajo pueden afectar a la aprobación final de tu solicitud.
Paso 4: Infórmate sobre las obligaciones derivadas de las restricciones de la escritura antes de formalizar la compraventa
Una restricción en la escritura es un acuerdo legal inscrito que queda vinculado a la vivienda de forma permanente. Antes de la formalización de la compraventa, asegúrate de comprender lo siguiente:
Residencia principal: Conoce las normas específicas relativas a la utilización de la vivienda como residencia principal.
Mecánica de la reventa: Descubre cómo se calcula el precio de reventa y qué autorizaciones son necesarias a la hora de vender.
Calendario de cumplimiento: Ten en cuenta cualquier revisión periódica o documentación que exija el administrador del programa.
Restricciones de alquiler: Comprueba si está permitido alquilar y qué restricciones se aplican a los inquilinos o compañeros de piso.
Si hay algo que no te queda claro, pregunta antes de firmar. Una vez inscritas, las normas seguirán vigentes para los futuros propietarios.
Paso 5: Día del cierre y registro
El día del cierre es aquel en el que firmas la documentación definitiva y adquieres oficialmente la propiedad. En las horas previas, durante o poco después de esta reunión:
Revisión final: Inspecciona la vivienda por última vez para asegurarte de que se encuentra en el estado esperado.
Financiación del programa: Si procede, confirma cuándo se aplican los fondos del programa y cómo se integran en el proceso de cierre.
Firma de documentos: Firma la documentación definitiva del préstamo y la cláusula restrictiva en la empresa de títulos de propiedad.
Inscripción oficial: Comprueba que la restricción de la escritura esté inscrita en el registro del condado para proteger la condición jurídica de la vivienda.
Traspaso de los servicios públicos: Ponte en contacto con los proveedores con antelación para que las cuentas pasen a tu nombre el día del cierre.
Si tienes alguna duda sobre la propiedad, el proceso o la documentación, pregunta antes de firmar. Una vez que se hayan inscrito los documentos y se te hayan entregado las llaves, pasarás a ser el propietario y comenzarán las obligaciones a largo plazo.
Paso 6: Tras el cierre, mantén tu situación al día
Ser propietario de una vivienda sujeta a restricciones en la escritura supone una colaboración a largo plazo con el programa. Para mantener tu vivienda en regla, deberás cumplir los siguientes requisitos de forma permanente:
Normas de residencia: Mantén la vivienda como tu residencia principal durante todo el tiempo que seas propietario de la misma.
Cumplimiento de las normas de alquiler: Sigue todas las normas del programa relativas al alquiler de partes de la vivienda o de toda la vivienda.
Pasos de verificación: Responder con rapidez a las auditorías periódicas sobre los requisitos de elegibilidad o la ocupación que realice el administrador del programa.
El objetivo es mantener la vivienda disponible para futuras familias de la zona, incluido el próximo comprador que cumpla los requisitos.
Qué hacer primero (lista de comprobación sencilla)
Seguimiento del calendario: Imprime un calendario con las fechas y los plazos especificados en tu contrato de compra.
Lista de comprobación de autorizaciones: Pregunta qué autorizaciones o documentos se requieren entre la firma del contrato y el cierre de la compraventa para tu vivienda en concreto.
Archivo de documentos: Guarda una copia permanente de las restricciones de la escritura, las directrices y los formularios firmados.
Respuesta rápida: Intenta responder a las solicitudes de las entidades crediticias y de los programas en un plazo de 24 horas para evitar retrasos en el cierre.
Estabilidad financiera: Evita realizar compras importantes o solicitar nuevas tarjetas de crédito hasta que se haya formalizado la compraventa.
Qué puede ralentizarte (errores habituales)
Plazos incumplidos: El incumplimiento de fechas clave del contrato puede retrasar el cierre de la operación.
Respuestas lentas: Las respuestas tardías a las solicitudes de la entidad crediticia o del programa pueden retrasar la aprobación.
Cambios financieros: Las compras de gran cuantía, las nuevas deudas o cualquier actividad inusual en tu cuenta pueden afectar a la aprobación definitiva.
Cambios en la situación laboral: los cambios en el empleo o en los ingresos pueden requerir una nueva revisión antes del cierre.
¿Estás listo para dar el siguiente paso?
Ahora ya tienes las bases necesarias para seguir adelante con confianza. A continuación te explicamos cómo dar el siguiente paso:
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